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May 16, 2023

Inversión creciente en almacenes logísticos mexicanos es solo la 'primera ola'

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El operador inmobiliario de logística Prologis dijo que está viendo que los mercados se contraen significativamente en México a medida que las empresas avanzan en las iniciativas de la cadena de suministro y acercan la fabricación al usuario final.

Un informe del martes sobre nearshoring mostró que la absorción neta (la cantidad de espacio que se ocupó menos el espacio que quedó vacante) en los seis principales mercados de México se duplicó entre 2019 y 2022. La vacancia en esas regiones cayó a solo 1.1 % en el primer trimestre de 2023 después de promediar 6% en los años previos a la pandemia. Además, de todos los sitios en construcción actualmente, el 60 % se ha arrendado previamente en comparación con solo el 36 % en 2019.

Las tendencias dieron como resultado un aumento del 16% en los alquileres el año pasado. La unidad de investigación de Prologis (NYSE: PLD) espera que las rentas en el país registren otro aumento de dos dígitos este año.

Citando la ubicación, los tratados de libre comercio, las regulaciones pro-norteamericanas y la dinámica laboral favorable, Prologis dijo que la reciente asignación de inversiones en México es solo la "primera ola".

"Esperamos que este movimiento se desarrolle durante décadas a medida que las economías locales construyan una masa crítica de infraestructura, experiencia y proveedores. Esto no se limitará al ya fuerte sector automotriz; también esperamos que la electrónica desempeñe un papel más importante en las exportaciones mexicanas". decía el informe.

El informe señaló que las importaciones de maquinaria y la absorción neta de espacio industrial respaldan la adición de más capacidad de fabricación en el país.

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Las importaciones de maquinaria ajustadas por inflación en México aumentaron a $ 152 mil millones el año pasado, más del 70% más que el nivel anual promedio registrado en los siete años anteriores a la pandemia.

Casi las tres cuartas partes del espacio arrendado o recién ocupado en México el año pasado involucraron inquilinos relacionados con el nearshoring (fabricantes, proveedores y 3PL). Ese grupo totalizó solo el 40% de la absorción en 2019.

La absorción del espacio de fabricación que se utiliza para suministrar bienes a los EE. UU. representó solo el 8 % del total del país en 2019, pero saltó al 26 % del espacio total en 2022. Al mismo tiempo, la absorción del espacio utilizado por los proveedores y los 3PL para apoyar esos sitios casi se duplicó a 29 millones de pies cuadrados, lo que representa casi la mitad de la nueva actividad del país.

Prologis estima que cada mil millones de dólares invertidos en fábricas de automóviles en México genera una necesidad incremental de 5 millones a 10 millones de pies cuadrados de espacio logístico. Apuntó a la región del Bajío, donde la demanda de sitios de logística se cuadriplicó entre 2014 y 2017 a medida que varios productores de automóviles agregaron sitios de ensamblaje en el mercado.

Prologis dijo que la nueva instalación de Tesla en Monterrey, México, que tiene un precio que oscila entre $ 5 mil millones y $ 8 mil millones, podría requerir 25 millones de pies cuadrados de espacio logístico para darle servicio.

"Dadas las ventajas de ubicación, libre comercio y mano de obra de México, esperamos que más inversiones continúen impulsando la demanda de bienes raíces logísticos porque las cadenas de suministro necesitan tiempo para adaptarse a los cambios en los costos y los marcos regulatorios", se lee en el informe.

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