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Nov 07, 2023

Demanda más lenta, pero los alquileres de los almacenes de EE. UU. aumentan en un mercado "ajustado y caro"

La demanda de espacio de almacenamiento en los EE. UU. ha disminuido, pero no ha sido así.

La demanda de espacio para almacenes en los EE. UU. ha disminuido, pero esto no ha impedido que los alquileres aumenten.

Según el fideicomiso de inversión inmobiliaria Prologis, aumentarán un 10% este año.

La desaceleración del comercio mundial finalmente está empujando hacia arriba la tasa de vacantes en el mercado de almacenamiento de EE. UU. En el primer trimestre, la tasa de vacancia nacional subió al 3,5%.

Eso es un aumento de 50 puntos básicos desde el último trimestre de 2022 y el nivel más alto que había alcanzado en 14 años, señaló la firma de servicios inmobiliarios comerciales CBRE.

Durante los primeros tres meses, 89 millones de pies cuadrados de espacio de almacenamiento quedaron disponibles y 144,1 millones de pies cuadrados de nueva capacidad ingresaron al mercado. Debido a la demanda rezagada, la tasa de absorción neta fue la más baja desde el segundo trimestre de 20, en el punto álgido de la pandemia.

Los mercados regionales alrededor de los puertos, que solían ser extremadamente ajustados, también han registrado una aceptación más lenta, informó CBRE.

Y la tendencia ha continuado. El Indicador de Negocios Industriales de Prologis muestra un valor de 56,2 para abril. Si bien aún se encuentra en territorio de expansión (los números superiores a 50 indican crecimiento), fue inferior al 59,7 del primer trimestre.

Prologis considera que la actividad inmobiliaria industrial se dirige a niveles previos a la pandemia.

Pero, a pesar de la tendencia a la baja en la absorción de capacidad, las rentas de los almacenes han seguido aumentando. La renta media subió un 3% en los tres primeros meses respecto al trimestre anterior y un 11% más respecto al mismo periodo de 2022, según CBRE.

Prologis registró un alza de 4,4% en las tarifas del primer trimestre.

"Uno pensaría que los alquileres han bajado en un mercado de carga más lento, pero es todo lo contrario", dijo Bob Imbriani, vicepresidente ejecutivo internacional del transportista Team Worldwide. "El mercado es caro y ajustado".

Su empresa ha estado buscando aumentar su capacidad de almacenamiento en el área de Dallas. Los alquileres de las nuevas instalaciones serían hasta un 60% más altos que los costos actuales de almacenamiento, mientras que la renovación de los arrendamientos generaría aumentos en los alquileres de un 30% a un 40%, dijo.

Un factor importante en esto es una desaceleración significativa en la nueva capacidad disponible. Los inicios de obras se han ralentizado drásticamente en respuesta a la debilidad del mercado y las altas tasas de interés, así como a las estrictas condiciones crediticias, explicó el Sr. Imbriani.

El número de proyectos de almacenamiento en construcción ha disminuido por primera vez en cuatro años, informó CBRE. Cayó un 7% desde el último trimestre de 2022.

Los inicios de construcción en el primer trimestre disminuyeron un 40 %, en comparación con los tres primeros trimestres de 2022, descubrió Prologis.

Y el capital también ha estado menos disponible que antes. Los expertos financieros apuntan al sector bancario regional, que ha sido la principal fuente de fondos para el desarrollo de la propiedad industrial. A raíz de los colapsos de bancos regionales como Silicon Valley y First Republic, los prestamistas han ajustado los hilos de la bolsa. La desaceleración de los préstamos inmobiliarios comerciales cobró impulso en el primer trimestre como resultado de la tensión en el sistema bancario.

El Lending Momentum Index de CBRE cayó un 33% desde el cuarto trimestre del año pasado y un 53,5% interanual.

Sin embargo, los inversores siguen interesados ​​en el mercado de la propiedad industrial. Realterm, una empresa de gestión de inversiones centrada en el sector del transporte, recaudó recientemente 532 millones de dólares para la recapitalización de una cartera de 61 activos, una combinación de terminales de camiones, patios de acarreo y otros sitios de almacenamiento. Y puede esperar que los alquileres sigan aumentando.